COBRANÇAS DE TAXA CONDOMINIAIS

Viemos tendo no Brasil algumas mudanças de entendimento no STJ sobre questões que sempre surgiram dentro dos condomínios.

Um ponto muito discutido é a questão da inadimplência das taxas condominiais. Isso abarca duas discussões e mudanças.

A primeira delas é o novo entendimento do STJ de que pode haver a troca de devedor na fase de execução do processo. Ou seja, mesmo que o condomínio ingresse com a ação em face de Proprietário A, caso no curso do processo ele venda o imóvel, a execução poderá ocorrer em face do Proprietário B.

Essa mudança ocorreu por entenderem os Ministros do STJ que a dívida está vinculada a unidade imobiliária e não ao proprietário do imóvel, não importando esse quem quer que seja.

Com isso é importante para se ter atenção no momento da compra e venda de imóveis de condomínio. A certidão negativa de débitos sempre foi importante e agora ainda mais, pois se caso não for solicitada pelo Comprador este pode vir a adquirir dívidas do vendedor sem saber.

Ainda dentro do tema inadimplência, mudou também o prazo prescricional para o condomínio cobrar essas dívidas dos condôminos. O entendimento anterior com base no próprio Código Civil de 2002 era de 10 anos, entretanto não faz muito sentido o Condomínio levar tanto tempo para ingressar com a ação de cobrança, de forma que já se fez Jurisprudência para baixar esse prazo para 5 anos.

 

QUEM RESPODE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS?

Essa é uma dúvida recorrente para muitas pessoas. Em regra geral, o proprietário é o responsável pelos pagamentos. Para isso precisamos entender o significado de proprietário dentro do Direito Imobiliário.

Proprietário é o que tem a propriedade, e esta só é juridicamente transmitida com a assinatura da Escritura Pública e seu efetivo registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Entretanto, em nosso país, em virtude dos altos custos de imposto (ITIV) e taxas cartorárias, sabemos que muita compra e venda é transmitida através de contratos particulares de compra e venda, que podem ou não vir a ser objeto de Escritura Pública e registro. Muitas vezes um imóvel é vendido, mais de um vez, através de contrato particular, para só então ser feita uma Escritura Pública.

Com isso, a jurisprudência do STJ pacificou que a cobrança de taxa de condomínio deve ser feita ao possuidor do imóvel, desde que o contrato de compra e venda tenha sido entregue na Administração de condomínio. Ou seja, mesmo que o registro do imóvel esteja ainda em nome do antigo proprietário, se este ao vender informou a Administração do condomínio entregando uma cópia do contrato, o novo dono, possuidor, deverá ser cobrado pelo condomínio.

Esse entendimento afeta também as pessoas que compram imóvel financiado com bancos que registram alienação fiduciária. Pelo instituto da alienação fiduciária o proprietário é o credor fiduciário, e não o devedor, mas quem tem a posse do imóvel é o devedor fiduciário, logo este deverá ser acionado pelo condomínio no caso de dívidas de taxa de condomínio.