by Castello Branco AdvogadosUSUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
A Usucapião é uma das formas de aquisição da propriedade previstas no nosso ordenamento Jurídico. Encontra-se nos arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil. Até 2017 esse procedimento só poderia ser feito pela via judicial e era extremamente moroso, durava em média 5 anos, podendo se estender muito mais. Além do tempo de duração tinha também os custos judicias, e tudo isso fazia com que muitas pessoas optassem em ficar apenas como possuidores.
Essa nova lei veio com o intuito de facilitara regularização de terras no Brasil, e resguardar o direito dos possuidores. Uma vez que o título de propriedade é uma garantia muito maior para o legítimo proprietário que não deixa dúvidas de ser o dono e também qual o tamanho de sua terra e seus legítimos vizinhos.
Existem 8 espécies de Usucapião que variam conforme o tempo, e tipo de posse. Depois amos falar de cada um deles especificamente em outros artigos. Todos esses tipos de usucapião podem ser feitos de forma Extrajudicial.
A forma Judicial só é feita se houver alguma divergência com relação as medidas da área, seja reclamada pelos vizinhos ou por algum ente federativo (União, Estado ou Município).
Mesmo a forma extrajudicial também precisa de assessoria do Advogado. É um procedimento mais detalhado, exige planta topográfica da área, indicação de todos os confinantes (vizinhos), intimação da União, Estado e Município, bem como prova da posse pelo tempo exigido de acordo com cada tipo de usucapião.
A prova da posse pode ser feita por contrato particular de compra e venda, no caso de já ter comprado a posse de outra pessoa. Nesse caso de aquisição onerosa da posse o tempo da posse do vendedor passa ao comprador. Também pode usar como prova fotos, pagamentos de taxas (IPTU, ITR, conta de luz, água, etc.), projetos de construção.
Ao juntar todos os documentos necessários o Advogado faz a petição contando um breve histórico da aquisição da posse e dá entrada no pedido no Cartório de Registro de Imóveis onde está localizado o imóvel, não pode ser feito em qualquer cartório.
Ao receber o pedido o tabelião irá notificar os vizinhos e as fazendas públicas para se manifestarem em 15 dias se tem oposição quando a área e aquisição. Não havendo oposição o cartório pode efetuar o registro após o pagamento do imposto e emolumentos.
No caso de algum ente federativo manifestar discordância o Tabelião deve remeter o processo para o Juiz competente e todo o processo vai virar Judicial. Mas se algum vizinho discordar com relação a metragem da área, poderá ser feito acordo entre as partes e o procedimento seguir na via Extrajudicial.
Se não houver oposição, todo o procedimento pode ser encerrado em 6 meses. O que diminui bastante o prazo judicial de 5 anos como era antes dessa lei.
Apesar dos custos, regularizar um imóvel agrega valor, protege de possíveis invasões, já que não poderá ser questionado quem é o legítimo proprietário, pois este estará devidamente identificado na matrícula do imóvel.
Ter um imóvel registrado também facilita para obter financiamento para fins de construção, no caso de terrenos.
by Castello Branco AdvogadosCOBRANÇAS DE TAXA CONDOMINIAIS
Viemos tendo no Brasil algumas mudanças de entendimento no STJ sobre questões que sempre surgiram dentro dos condomínios.
Um ponto muito discutido é a questão da inadimplência das taxas condominiais. Isso abarca duas discussões e mudanças.
A primeira delas é o novo entendimento do STJ de que pode haver a troca de devedor na fase de execução do processo. Ou seja, mesmo que o condomínio ingresse com a ação em face de Proprietário A, caso no curso do processo ele venda o imóvel, a execução poderá ocorrer em face do Proprietário B.
Essa mudança ocorreu por entenderem os Ministros do STJ que a dívida está vinculada a unidade imobiliária e não ao proprietário do imóvel, não importando esse quem quer que seja.
Com isso é importante para se ter atenção no momento da compra e venda de imóveis de condomínio. A certidão negativa de débitos sempre foi importante e agora ainda mais, pois se caso não for solicitada pelo Comprador este pode vir a adquirir dívidas do vendedor sem saber.
Ainda dentro do tema inadimplência, mudou também o prazo prescricional para o condomínio cobrar essas dívidas dos condôminos. O entendimento anterior com base no próprio Código Civil de 2002 era de 10 anos, entretanto não faz muito sentido o Condomínio levar tanto tempo para ingressar com a ação de cobrança, de forma que já se fez Jurisprudência para baixar esse prazo para 5 anos.
QUEM RESPODE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS?
Essa é uma dúvida recorrente para muitas pessoas. Em regra geral, o proprietário é o responsável pelos pagamentos. Para isso precisamos entender o significado de proprietário dentro do Direito Imobiliário.
Proprietário é o que tem a propriedade, e esta só é juridicamente transmitida com a assinatura da Escritura Pública e seu efetivo registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Entretanto, em nosso país, em virtude dos altos custos de imposto (ITIV) e taxas cartorárias, sabemos que muita compra e venda é transmitida através de contratos particulares de compra e venda, que podem ou não vir a ser objeto de Escritura Pública e registro. Muitas vezes um imóvel é vendido, mais de um vez, através de contrato particular, para só então ser feita uma Escritura Pública.
Com isso, a jurisprudência do STJ pacificou que a cobrança de taxa de condomínio deve ser feita ao possuidor do imóvel, desde que o contrato de compra e venda tenha sido entregue na Administração de condomínio. Ou seja, mesmo que o registro do imóvel esteja ainda em nome do antigo proprietário, se este ao vender informou a Administração do condomínio entregando uma cópia do contrato, o novo dono, possuidor, deverá ser cobrado pelo condomínio.
Esse entendimento afeta também as pessoas que compram imóvel financiado com bancos que registram alienação fiduciária. Pelo instituto da alienação fiduciária o proprietário é o credor fiduciário, e não o devedor, mas quem tem a posse do imóvel é o devedor fiduciário, logo este deverá ser acionado pelo condomínio no caso de dívidas de taxa de condomínio.
by Castello Branco AdvogadosINVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL
A lei que institui o inventário Extrajudicial, Lei nº 11.441/2007, facilitou bastante esse procedimento que antes era extremamente moroso. Com essa lei desde 2007 os Cartórios estão autorizados a fazer a Escritura de Inventário e Partilha.
A referida lei colocou 2 impedimentos para o Inventário Extrajudicial em seu Art. 1º: quando houver herdeiros incapazes e havendo testamento deixado pelo falecido. No caso de não ter testamento e todos os herdeiros serem capazes precisam estar de acordo com a partilha para que o procedimento seja feito no cartório.
Essa lei veio para agilizar os procedimentos de inventário em que só houvessem herdeiros capazes, que podem dispor de seus bens livremente e não precisa de intervenção judicial. Antes da lei era obrigatória a via judicial o que ocasionava extrema morosidade e sobrecarga de processos. Sendo todos capazes não tem necessidade legal de haver intervenção judicial.
No caso de haver testamento deixado pelo falecido o Juiz precisa fazer a análise da legalidade do testamento e por essa razão necessita da homologação judicial, ainda que os herdeiros estejam em acordo.
Podendo ser utilizada a via extrajudicial (via cartório), os herdeiros precisam constituir Advogado para fazer a petição com os termos da partilha, tirar todas as certidões negativas em nome do de cujos (fazenda municipal, estadual e federal). Os imóveis objeto da partilha não podem ter dívida e IPTU. Os herdeiros precisam juntar cópia simples do RG, CPF, comprovante de residência dos 3 últimos meses, certidão de nascimento para os solteiros e casamento para os casados.
Com todos os documentos acima em mãos o Advogado faz a petição ao cartório e o Cartório dá entrada na Tributação Estadual para que seja feita a avaliação dos bens deixados pelo falecido. Sobre essa avaliação dos bens é cobrado o imposto causa mortis chamado de ITCMD. A alíquota pode variar de 3% a 5% de acordo com o valor total da avaliação dos bens.
As taxas do cartório com a Escritura e Registros também serão calculadas com base nessa avaliação feita pela Tributação Estadual. Essas taxas de cartório estão definidas em tabela divulgada pelo TJ de cada Estado.
Após o pagamento do imposto o Cartório redige a Escritura e marca com todos os Herdeiros e Advogado para assinatura. Com a Escritura assinada e registrada, tem que Registrar nos cartórios das matrículas dos imóveis objeto da partilha.
O tempo para finalizar depende muito do tempo que a Tributação de cada Estado leva para finalizar a avaliação dos bens para ser calculado o imposto a pagar. Esse tempo deve variar entre 30 a 45 dias.
Dependendo do cartório que os herdeiros escolherem para fazer a escritura pode demorar de acordo com a demanda interna do cartório. Pode escolher qualquer cartório do Estado que faleceu para a escritura, o registro da mesma que deverá ser feito depois na matrícula da localização dos imóveis.
No caso de os herdeiros não terem renda suficiente para cobrir os custos do Inventário Extrajudicial, devem solicitar judicialmente o reconhecimento da hipossuficiência para terem direito a gratuidade das taxas de cartório. Esse procedimento deve ser feito antes de ser dado entrada no pedido de Inventário e Partilha no Cartório.